在住房租賃市場(chǎng)邁向存量資產(chǎn)時(shí)代的當(dāng)下，如何通過精細(xì)化運(yùn)營提升資產(chǎn)價(jià)值，成為眾多投資者和機(jī)構(gòu)關(guān)注的焦點(diǎn)。
在南通，有一個(gè)曾經(jīng)被遺忘的角落——園林佳苑。這里曾是一片閑置的國有資產(chǎn)，地理位置尷尬，周邊交通不便，商業(yè)配套匱乏，對(duì)面是墓園。然而，正是這樣一個(gè)被許多人視為“燙手山芋”的項(xiàng)目，卻在百瑞紀(jì)集團(tuán)的手中煥發(fā)出新的生機(jī)，打造出一個(gè)備受矚目的青年人才公寓標(biāo)桿——濠享家·窩趣輕社區(qū)，并且在短短4個(gè)月內(nèi)實(shí)現(xiàn)從“零入住”到“滿租狀態(tài)”的華麗轉(zhuǎn)身。這一轉(zhuǎn)變，不僅是國企與市場(chǎng)化運(yùn)營機(jī)構(gòu)優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)的典范，更是一次政企合作破解存量資產(chǎn)運(yùn)營難題的生動(dòng)實(shí)踐。
初遇：挑戰(zhàn)與機(jī)遇并存
濠享家·窩趣輕社區(qū)項(xiàng)目以滿足當(dāng)?shù)厍嗄耆瞬诺木幼⌒枨螅赡贤ㄊ谐绱▏匈Y產(chǎn)運(yùn)營有限公司為深入貫徹落實(shí)崇川區(qū)“梧桐樹下”人才公寓供給三年行動(dòng)方案出資，百瑞紀(jì)集團(tuán)則負(fù)責(zé)前期調(diào)研、建設(shè)改造、后期運(yùn)營等環(huán)節(jié)，雙方共同打造。該項(xiàng)目擁有230間房間，套內(nèi)面積在20至40平方米之間，配備獨(dú)立衛(wèi)浴、開放式廚房、空調(diào)、洗衣機(jī)、冰箱、油煙機(jī)等現(xiàn)代化設(shè)施，公區(qū)還設(shè)有健身區(qū)、影音區(qū)、會(huì)客區(qū)、娛樂區(qū)等配套設(shè)施。
園林佳苑由于特殊的地理位置和復(fù)雜的環(huán)境因素，建筑交付多年始終空置，資產(chǎn)、投資、運(yùn)營三方均視為“燙手山芋”，決策躊躇不前。面對(duì)這個(gè)“燙手山芋”，百瑞紀(jì)團(tuán)隊(duì)經(jīng)過調(diào)研考察，緊抓崇川區(qū)“梧桐樹下”人才公寓發(fā)展機(jī)遇，提出“城市資產(chǎn)價(jià)值投資及綜合服務(wù)”方案：以最小改造投入激活存量，打造崇川區(qū)最年輕活力的輕社區(qū)人才公寓。
該方案既順應(yīng)城市人才安居需求與政策導(dǎo)向，又以目標(biāo)客群倒推產(chǎn)品定位，實(shí)現(xiàn)收益長期穩(wěn)定；同時(shí)，百瑞紀(jì)集團(tuán)提供調(diào)研、設(shè)計(jì)、改造、運(yùn)營等全鏈條專業(yè)服務(wù)，為國資方創(chuàng)造持續(xù)價(jià)值。經(jīng)多輪評(píng)估，崇川國資決定委托百瑞紀(jì)全面操盤，國企方則提供資源支持與政策保障，雙方優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，共塑合作范例。
當(dāng)百瑞紀(jì)集團(tuán)窩趣運(yùn)營團(tuán)隊(duì)在接手濠享家·窩趣輕社區(qū)項(xiàng)目時(shí)，面臨的第一個(gè)挑戰(zhàn)就是如何改變租客對(duì)這片區(qū)的第一印象。
文化破冰：城市死角成為人才高地
針對(duì)濠享家·窩趣輕社區(qū)毗鄰歷史墓園墓地的特殊情況，百瑞紀(jì)團(tuán)隊(duì)沒有選擇回避，而是決定正面應(yīng)對(duì)。百瑞紀(jì)團(tuán)隊(duì)通過深度文化挖掘與采取服務(wù)體系升級(jí)，既尊重歷史文化，又消除租客顧慮。
第一，門店向租客強(qiáng)化政府背書，突出與社區(qū)管委會(huì)的聯(lián)動(dòng)優(yōu)勢(shì)；第二，門店實(shí)行“管理者同住”制度，店長和管家24小時(shí)駐場(chǎng)，確保安全；第三，建立三重安防體系，夜間巡邏覆蓋全時(shí)段；第四，精準(zhǔn)定位醫(yī)護(hù)人員、黨員、高校學(xué)子等對(duì)墓地敏感度較低的群體，提供專屬服務(wù)，以此優(yōu)化客群結(jié)構(gòu)，提升入住率。
通過文化價(jià)值重塑、安全保障強(qiáng)化和精準(zhǔn)客群運(yùn)營，該項(xiàng)目成功將潛在劣勢(shì)轉(zhuǎn)化為特色優(yōu)勢(shì)，形成差異化競(jìng)爭(zhēng)力。
交通與生活：從“不便”到“便捷”
解決了心理障礙后，交通和生活配套的問題接踵而來。項(xiàng)目周邊沒有公共交通，也沒有超市、菜市場(chǎng)等商業(yè)設(shè)施。百瑞紀(jì)團(tuán)隊(duì)迅速行動(dòng)，與美團(tuán)單車合作，在項(xiàng)目周邊設(shè)置了共享單車停放點(diǎn)，方便租戶短途出行；與優(yōu)點(diǎn)出行公司合作，引入了實(shí)時(shí)公交車站點(diǎn)，解決了租戶的中長途出行需求；同時(shí)，還為租戶安裝了電動(dòng)車充電樁，進(jìn)一步完善了出行配套。
生活配套方面，百瑞紀(jì)團(tuán)隊(duì)通過走訪周邊商家，整理出了一份詳細(xì)的商業(yè)服務(wù)清單。與超市、菜市場(chǎng)達(dá)成合作，為租戶提供在線下單、配送到店的服務(wù)。這一創(chuàng)新舉措不僅解決了租戶的生活需求，還提升了項(xiàng)目的吸引力。
運(yùn)營成效：從低谷到滿租的逆襲
在營銷策略上，百瑞紀(jì)團(tuán)隊(duì)運(yùn)用用戶思維，精準(zhǔn)定位目標(biāo)客戶群體。針對(duì)年輕人和醫(yī)院醫(yī)生等特定群體，團(tuán)隊(duì)制定了針對(duì)性的營銷策略。例如針對(duì)醫(yī)護(hù)人員等特定群體，團(tuán)隊(duì)制定了靈活的租賃方案，了解到醫(yī)生的工作時(shí)間不規(guī)律，門店提供了24小時(shí)的管家服務(wù)，確保醫(yī)生們隨時(shí)都能得到幫助；針對(duì)學(xué)生群體，門店推出“高校學(xué)子專享計(jì)劃”，除了租房補(bǔ)貼券，公區(qū)設(shè)置了共享自習(xí)室，夜間安排管家值班，為考研、實(shí)習(xí)學(xué)生提供安靜的學(xué)習(xí)環(huán)境和應(yīng)急幫助。
在百瑞紀(jì)集團(tuán)的精細(xì)化運(yùn)營下，濠享家·窩趣輕社區(qū)實(shí)現(xiàn)了從低谷到滿租的逆襲，項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)用實(shí)際行動(dòng)證明了他們的專業(yè)能力。這一成績不僅得到了投資方領(lǐng)導(dǎo)的高度認(rèn)可，還吸引了南通電視臺(tái)、崇川新聞等官方媒體的采訪報(bào)道，區(qū)委主要領(lǐng)導(dǎo)更是半個(gè)月內(nèi)連續(xù)兩次到項(xiàng)目調(diào)研指導(dǎo)。
合作模式：國企與市場(chǎng)化機(jī)構(gòu)的“完美合作”
百瑞紀(jì)集團(tuán)與南通崇川國資的合作模式，是國企與市場(chǎng)化運(yùn)營機(jī)構(gòu)優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)的生動(dòng)體現(xiàn)。國企在資產(chǎn)把控方面具有天然優(yōu)勢(shì)，能夠確保資產(chǎn)的安全和穩(wěn)定；而市場(chǎng)化運(yùn)營機(jī)構(gòu)則在靈活運(yùn)營和創(chuàng)新模式方面更具優(yōu)勢(shì)。百瑞紀(jì)集團(tuán)通過全鏈條運(yùn)營體系，從項(xiàng)目籌備、IT賦能、人才輸送、項(xiàng)目招租、運(yùn)營服務(wù)等多環(huán)節(jié)提供專業(yè)服務(wù)，成功解決了項(xiàng)目運(yùn)營中的諸多難題。
這種“國企把控資產(chǎn)+市場(chǎng)化團(tuán)隊(duì)攻堅(jiān)”的模式，既發(fā)揮了國企的資產(chǎn)優(yōu)勢(shì)，又彌補(bǔ)了其在靈活運(yùn)營、創(chuàng)新模式等方面的不足。國企可以專注于常規(guī)項(xiàng)目的穩(wěn)健運(yùn)營，確保資產(chǎn)安全；而通過引入市場(chǎng)化運(yùn)營團(tuán)隊(duì)攻克特殊瓶頸和專項(xiàng)難題，實(shí)現(xiàn)了資源的最優(yōu)配置。
濠享家·窩趣輕社區(qū)的成功運(yùn)營，為住房租賃市場(chǎng)存量資產(chǎn)時(shí)代提供了寶貴的經(jīng)驗(yàn)，在存量資產(chǎn)時(shí)代，運(yùn)營能力的精進(jìn)成為資產(chǎn)價(jià)值提升的關(guān)鍵。百瑞紀(jì)集團(tuán)通過精細(xì)化運(yùn)營和用戶思維，成功扭轉(zhuǎn)了項(xiàng)目的困境，實(shí)現(xiàn)了存量資產(chǎn)價(jià)值增值、投資回報(bào)優(yōu)化和租住體驗(yàn)升級(jí)的三重目標(biāo)。
